金牛娱乐网页版登陆-国民财富大讲堂嘉宾张铮:公募REITs市场建设是金融供给侧改革的重要抓手

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金牛娱乐网页版登陆-国民财富大讲堂嘉宾张铮:公募REITs市场建设是金融供给侧改革的重要抓手

新华网北京5月14日电(王蓓蓓)5月13日晚上七点半,新华网与中国财富管理50人论坛联合推出的投资者教育公益节目《国民财富大讲堂》第十九期播出。北京大学光大管理学院副院长、教授、博士生导师张铮就《中国公募REITs市场展望——投资者视角》进行了精彩解读。

该节目在新华网、新华网客户端、新浪、腾讯、百度和哔哩哔哩等平台播出。数据显示,当日观看直播的网友超过397万,受到很多业内人士及金融机构的广泛关注。

REITs资产配置优势凸显

近日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》),宣布基础设施领域公募REITs试点正式启动。REITs成为当前的热点话题。

张铮表示,通常来看,REITs包括两种类型的资产,一种为写字楼、物业、酒店公寓等持有型房地产,另一种是传统及新型的基础设施。REITs所投资不动产的共同特征就是能够产生长期稳定现金流。标准化公募REITs也有四个特点,包括高比例持有稳定现金流的不动产类资产;每年产生的稳定现金流进行高比例分配;在公开市场交易,流动性较强;多数市场给予REITs税收支持政策。

REITs的作用体现在哪些方面呢?他分析称从企业的视角来看,REITs主要是通过盘活企业存量资产,提升资产周转率,支持后续的规模化开发,形成良性的投融资闭环;为企业提供战略转型的新选项,改变传统企业自建、自持不动产的重资产运营模式,使企业向专业化的服务企业发展。而从投资者的角度来看,REITs以其优秀的长期表现、抗通胀特性、风险分散功能、高分红、收益平稳等特性,成为提高居民财产性收入的重要金融资产类型。

另外,REITs管理也是一个相对复杂,且专业性很强的范畴。它主要有三方面重要的管理内容,其一是基金管理,即基金层面的融资决策;其二是资产管理,即通过投资与处置为投资者带来持续的收入增长,其三是运营管理,主要目的是提升物业资产的价值。

数据显示,截至2019年12月,全球共有42个国家和地区建立了REITs市场,总市值约为2万亿美元,美国是其中最成熟的市场。而就亚洲来看,日本、新加坡和香港是REITs市场发展最成熟的地区。2019年末,亚洲共有178支REITs,总市值高达2924亿美元,在日本、新加坡和香港三地交易所上市的REITs总市值占亚洲REITs总市值的92.8%。

就REITs的相关历史数据来看,在过去5至10年,各地的REITs都为投资人带来了丰厚的收益,其中在香港的上市REITs年化综合回报率在12%~16%之间。就美国市场分析,从长期来看,REITs的回报率超过了标普500和罗素2000股票指数的累计回报率,权益类REITs也是很多资产类别中表现最好的。

张铮称:“因稳定分红而具备良好的风险收益特征,REITs已经成为继资本市场股票、债券、商品之外的第四大类资产,有较强的资产配置作用。REITs直接投资于收入稳定的不动产项目,其回报和风险介于股票和债券之间,主要吸引风险及收益偏好居中的投资者。”

REITs有助于盘活存量激发经济活力

改革开放四十年,伴随着经济的高速增长,中国居民积累了大量的财富,形成了巨大的资产管理和财富管理的需求。当前中国也已经成为全球第二大财富管理市场,未来仍有巨大的上升潜力。

不过,就当前资产管理市场的挑战来看,其主要集中在两方面,其一是可投资产品的品种不能有效覆盖财富家庭的需求;其二是高质量的可投资产品不足,甚至风险和回报不相称。这就需要不断优化各类投资者的资产配置结构,提供更加优质且与不动产相关的金融产品。

张铮称,在各大类资产中REITs的价值优势逐渐凸显出来,其拥有成熟不动产,租金收入稳定,财务稳健,遵循长期投资的策略。REITs还有着相对稳定的、较高的长期收益率,具有较强的抗通胀能力,与其他金融资产关联性低,有助于通过多元化投资分散风险。另外,REITs具有低交易门槛、高流动性和低交易成本的特点,与保险金、养老金等长投资期限、风险偏好稳健的机构投资者的需求十分吻合。

他还指出,公募REITs市场建设是中国金融供给侧改革的重要抓手,意义重大。特别是在当前新冠肺炎疫情的影响下,中小微企业普遍受到很大的冲击,要恢复经济就需要推出有针对性的政策。短期来看,为了应对疫情的影响和经济下行的压力,可以通过REITs来通盘活存量激发经济的活力。从长期来讲,REITs对于拓宽投资渠道和解决资产管理市场的产品短板都有着非常大的作用,也对推动中国经济高质量发展和转型升级有重要的意义。

中国公募REITs市场潜在规模有望超10万亿

整体来看,《通知》对公募REITs试点的意义进行了全面阐述,对试点工作进行了细致的部署,是中国REITs发展的一个里程碑式的事件。

张铮称,试点方案体现了中国公募REITs的重点发展方向,即标准化的公募REITs;明确了REITs试点的产品模式,也就是“公募基金+ABS”。同时,在基础设施领域推进公募REITs试点,可以在不断积累经验、完善制度规则之后,再逐渐向其他领域推广。

根据全球主要市场的REITs相对其经济总量和上市公司总市值的规模占比,结合中国的相关数据和合理预估,中国公募REITs市场的潜在规模有望超10万亿。

另外,在他看来,未来REITs市场还需要经历一个长期、健康发展的过程,REITs专业管理人的系统化建设也至关重要。具体来看,REITs管理人需要具备五方面的能力,第一是强大的金融和资本管理能力;第二是扎实全面的资产管理能力,涉及成本管控、价值提升等领域;第三是需要有深耕产业的经验和专业能力;第四要具备履职能力、勤勉尽责的态度;第五是管理团队要具备一定的稳定性和专业互补性。

《国民财富大讲堂》是由中国财富管理50人论坛与新华网联合推出的投资者教育公益云课堂。节目每周两期,在新华网、新华网客户端、新浪、腾讯、百度、哔哩哔哩等平台同步播出。该节目立足高端,先后邀请了管涛、刘国恩、邢自强、金李、陈道富、刘元春、李迅雷、鲁政委、田轩、霍华德·马克斯、聂庆平、陆挺、刘尚希、祝宝良、甘犁、陈兴动、周延礼、唐涯、王忠民、高善文、鞠建东等国内顶尖经济界大咖,为广大观众解读疫情下的经济走向和财富管理,深受专业观众追捧。播出至今,已经成为经济界和金融界最受关注的节目之一。节目也得到了监管部门及相关金融机构的高度评价。

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